FAQ´s
Perguntas mais frequentes e suas respostas
Quem pode financiar um imóvel?
Qualquer brasileiro nato ou naturalizado e estrangeiros detentores de visto permanente de residência estão aptos a contratar um financiamento imobiliário. Do proponente também é exigida idoneidade cadastral, capacidade civil, comprovação de capacidade de pagamento do financiamento e ser maior de 18 anos ou emancipado.
Qual percentual do valor que posso financiar para adquirir minha casa ou apartamento?
Dependendo da linha de crédito escolhida para o financiamento, até 100% do imóvel pode ser financiado, mas o mais comum na cidade de São Paulo é o que o financiamento se encaixe em linhas que utilizam os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) onde até 90% do valor de avaliação do imóvel pode ser financiado
Sendo assim, qual o valor nominal máximo do imóvel que posso adquirir com o financiamento?
Até R$500.000 (valor de avaliação) para contratos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Fora do SFH não há limites para o valor do imóvel, sempre respeitando a capacidade de pagamento do solicitante.
Mas afinal, o que é SFH?
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 pela Lei nº 4.380 e possibilitou, entre outras coisas, a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e a utilização de depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) como linhas de crédito para o financiamento imobiliário.
Qual a renda mínima necessária para financiar um imóvel?
Famílias com renda a partir de R$465,00 - no programa Minha Casa Minha Vida - já podem financiar imóveis e não existe renda máxima. O que deve ser levado em conta sempre é que o valor final da prestação deve comprometer no máximo 30% da renda mensal comprovada. Essa é a regra de ouro para você planejar seu financiamento e saber o valor máximo que você pode contratar
Qualquer imóvel pode ser financiado?
Não. Umas das primeiras e mais importantes etapas do processo de financiamento é a avaliação do imóvel por engenheiros credenciados pelo banco que verificam o estado de conservação, eventuais problemas de estrutura e vícios de construção. Como o imóvel será a garantia utilizada para concessão do financiamento, precisa garantir que tudo está ok com a casa ou apartamento escolhido por você. Nesta etapa também será determinado o valor de avaliação do imóvel; que será a base de cálculo para determinar o valor máximo a ser financiado. O imóvel também precisa estar com a matrícula regularizada e não estar envolvido em processos judiciais.
Qual a diferença entre as Cartas FGTS e SBPE? Só posso utilizar meu FGTS na Carta de Crédito FGTS?
A diferença é a origem dos recursos que irão financiar a aquisição do seu imóvel. A Carta de Crédito FGTS é uma linha de financiamento que utiliza recursos do FGTS para ajudar você a comprar um imóvel residencial, já a SBPE utiliza os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e pode ou não estar enquadrada nas condições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em ambos os casos você pode utilizar o saldo da sua conta vinculada do FGTS para dar entrada no valor do imóvel a ser adquirido. O que determina qual linha de Crédito será usada é o valor do imóvel a ser financiado e renda familiar.
Como faço para saber o saldo do meu FGTS?
Através do site da Caixa tendo em mãos o Número de Inscrição Social (NIS/PIS) e sua senha internet, ou diretamente nas agências da Caixa. A Realize CCA não consulta ou disponibiliza informações sobre saldo de FGTS.
Quais as regras básicas para utilização do FGTS na aquisição de um imóvel?
Para o comprador (titular da conta vinculada do FGTS):
- Não estar em processo de compra ou ser proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, financiado ou não pelo SFH, em qualquer parte do território nacional.
-Não estar em processo de compra ou ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção:
1. No município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios vizinhos e na região metropolitana;
2. No atual município de residência.
- Comprovar tempo de trabalho mínimo de três anos sob regime do FGTS.
Para o imóvel a ser financiado:
- Deve destinar-se, obrigatoriamente, a instalação de residência do proponente, cujos recursos estão sendo utilizados;
- Ter valor de avaliação na data da contratação de até R$ 500.000,00;
- Ser residencial urbano;
- Apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;
- Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior ou liberação da última parcela de construção há menos de três anos;
- Estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela sua região.
Da localização do imóvel a ser financiado:
- O imóvel a ser adquirido deve estar situado em uma das seguintes localidades:
1. No município onde o proponente exerça a sua ocupação principal, ou em município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana;
-2. No município em que o proponente comprovar que já reside há pelo menos um ano.
Impedimentos: Não é permitido o uso dos recursos da conta vinculada do FGTS nas seguintes operações:
- Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados três anos desde a última utilização para aquisição/construção;
- Aquisição/construção de imóvel comercial;
- Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial;
- Realização de infraestrutura interna;
- Aquisição de lotes e terrenos;
- Aquisição de moradia para familiares, dependentes ou terceiros.
O que são as tabelas SAC e Price?
São modelos desenvolvidos para operações de empréstimos e financiamentos, que envolvem o valor da amortização do financiamento e seus encargos e ao final de determinado período quitam toda a dívida contraída.
No Sistema de Amortização Constante (SAC) ao longo do período de financiamento, o valor de amortização é constante, já a parcela referente ao valor dos juros é decrescente, isso faz com que você pague parcelas maiores no início, mas que terão decréscimo mensalmente. Já na Tabela Price é o contrário e em geral os juros embutidos na operação são maiores.
Atenção: a Caixa Econômica Federal apenas utiliza a tabela SAC em seus contratos de financiamento.
Qual devo escolher: Taxa de juros pré ou pós-fixadas?
A escolha varia de acordo com seu perfil de administrar seus gastos. Contratos com taxas pré-fixadas tem valores de prestações definidos na assinatura do contrato, assim você sabe exatamente o que vai pagar ao longo de todo o período. Já na pós-fixada há variação da TR (Taxa Referenciada) durante as prestações. Entretanto os juros cobrados para este tipo de contrato (pós-fixados) são menores.
Qual o valor acumulado da TR nos últimos dois anos?
0,7% em 2009 e 0,68% em 2010.
Por que o simulador de financiamento da Caixa pergunta a idade do participante de menor idade?
Essa informação é necessária para a cobertura securitária obrigatória em todo financiamento imobiliário. Sendo assim, a idade do solicitante mais idoso somada ao prazo de amortização não poderá ultrapassar 80 anos e 06 meses. Exemplo: se um casal deseja contratar em conjunto o financiamento e a idade de um deles for de 55 anos e o outro 48, o prazo máximo de financiamento é de 25 anos.
A idade do proponente altera o custo final de um financiamento?
Sim, também devido à cobertura embutida no contrato. Quanto menor a idade do proponente, menor o custo do seguro. De qualquer maneira, o peso deste valor nas parcelas é muito pequeno independente da idade de quem contrata o financiamento.
Por que tenho que contratar o Seguro Habitacional? O que essa apólice abrange?
O Seguro Habitacional é obrigatório em todo financiamento imobiliário e abrange Morte ou Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físico do Imóvel (DFI). O MIP garante a cobertura do saldo devedor, a qualquer momento do contrato, de acordo com a composição de renda que constar no mesmo. O DFI tem por finalidade repor as condições de habitabilidade do imóvel, em caso de sinistro. No momento da contratação do financiamento pela Caixa você pode escolher entre a Caixa Seguros e a SulAmérica Seguros para contratação da apólice.
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária acontece quando um comprador adquire um imóvel tomando crédito como parte do pagamento. O credor (no caso, a Caixa) toma o próprio bem em garantia, de forma que o comprador fica impedido de negociar o bem com terceiros até a quitação do financiamento. No entanto, o comprador pode usufruir o bem normalmente. De uma forma simples o imóvel adquirido é a garantia do empréstimo.
O que é o Programa Minha Casa Minha Vida? Quem e quais imóveis estão elegíveis a este programa?
O Programa Minha Casa Minha Vida é uma ação do Governo Federal para o fomento da construção e financiamento de moradias populares. Além de limites para valores de imóveis e renda familiar, as unidades que participam do programa também têm características específicas para serem elegíveis a esta linha de financiamento. Confira mais detalhes aqui.
Quais as principais leis que regem os financiamentos imobiliários no Brasil?
LEI Nº 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964 - Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 - Dispõe sobre os registros públicos
LEI Nº 8.036, DE 11 DE MAIO DE 1990 - Dispõe sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
LEI Nº 9.514 de 20.11.1997 - Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel
LEI Nº 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 - Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário
LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009 - Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV - https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.html